よくあるご質問

土地の境界線

事例1 隣の家の新築工事も完成し、ブロック塀を作り始めた…
隣の家の新築工事も完成し、ブロック塀を作り始めた・・・
「あれれ!! あの塀ってうちの土地に入ってるんじゃないのか?」
隣の所有者に話しても「親からはこの位置だと聞いている」の一点張りでラチが開かない。

■ 私たちからのコメント
土地家屋調査士が調査や測量をして境界を明確にするのにお手伝いします。
測量はもちろんのこと、過去の測量成果、古い資料等を参考にして、また隣接の方の意見も聞きながら、中立の立場で判断していきます。
きちんとした根拠を説明をすると、隣接の方が納得してくれる場合も多々あります。
当事者同士で決めていくことも駄目なわけではありませんが、本来あるべき境界から離れてしまう場合もありますので、専門家を間に入れて決めていくことをお勧めします。

事例2 我が家の土地には境界杭があるから安心と思いきや
我が家の土地には境界杭があるから安心と思いきや、前面道路のU字溝の入れ替え工事の際にその杭が無くなってしまった・・・

■ 私たちからのコメント
境界を示すものとしてコンクリート杭、プラスチック杭、金属鋲、金属プレートなど様々な物があります。
それらが現地にあったとしても、隣接地の造成工事や道路の改修工事、草刈りなどで誤って無くして(壊して)しまった、などというのはよく聞く話です。
このようなことを想定すれば、何かが起こる前に境界確定図(杭の種類、位置、杭間の距離等を示す図面)を作成して残しておくことをお勧めします。
ただしこの図面に隣接者の同意の署名、押印されていることが最も重要な ことです。

事例3 仕事の転勤が決まり、この地に戻ることもなさそうなので
仕事の転勤が決まり、この地に戻ることもなさそうなので、土地と建物を売却することを決意し、仲介を依頼していた不動産業者から買い手が付いたとの連絡が。さらに「土地の境界杭を打って隣接者の同意をもらってくれ」との買い手の希望だとか・・・。

■ 私たちからのコメント
上述したような買い手からの要望は、都市部では土地取引にあたっては今や常識的な条件とも言えます。誰もが土地を購入した後で境界トラブルになるのは避けたいですから。
事例②でも書いたように、家の建て替えや外構工事でもする際に境界を確認して、境界確定図を作成しておくことをお勧めします。
そうしておくと、いざという時に建て替えや売買取引が安心してスムーズに進めることができ、それこそが自分の土地を守るということに繋がるのです。

土地の分割

事例1 大好きだったお父さんが他界した。
大好きだったお父さんが他界した。言い残した言葉は「二人で助け合って仲良く暮らせよ。」
そしてもう一つ残してくれたのは200坪の宅地。僕は東に、兄は西に家を建てることにした。まずは最初に何をしたら良いのだろうか・・・

■ 私たちからのコメント
家の大きさや間取りは土地の形状によっても変わりますし、まずは敷地を確定することが大切でしょう。特に金融機関から建築資金として融資を受ける場合は土地を分筆して権利関係を明確することが必須となります。
この事例においては、土地をAとBに2筆に分け、Aを兄、Bを僕という相続による所有権移転登記をして名義を変えることになります。

事例2 隣の鈴木さんがやってきて
隣の鈴木さんがやってきて「息子夫婦と同居することになって急に車が2台増えちゃったんで、お宅の少しばかり譲ってくれないかな」という話を持ちかけてきた。
これまで鈴木さんとは良い付き合いをしてきたし、その場所は一部譲ったところでこちらも支障が無いし、値段も妥当だし。
鈴木さんはお金を支払って、駐車場として使い始めた・・・

■ 私たちからのコメント
お金を支払って土地の使用を始める。何の問題もありません。売買の取り引き設立です。
ただし、今後問題が起こる可能性が残っています。このまま20年、30年経過して、子供、孫の代になると、お金を支払った領収証も失くして、言い伝えもなく、いつの間にか他人の土地を無断で使っている、という認識に変化し最後には裁判沙汰に・・・というのもよくある話です。
こんな時は土地の一部を分筆し、売買による所有権移転登記により名義を変えておくことが重要です。

事例3 土地を売却するために測量を土地家屋調査士に依頼していたところ
土地を売却するために測量を土地家屋調査士に依頼していたところ、隣の塀が10cmばかりこちらの土地に越境していることが判明した。塀はお隣が昨年家を建て替えた際に建てた大谷石の立派な塀で30mも続いていた・・・

■ 私たちからのコメント
誤って越境している物については撤去して正しい位置に戻してもらう、ある意味正しい処置なのですが、この事例のように面積がかなり狭小な場合は、工事費用と登記手続き費用等を勘案し、越境部分について譲っていただくという解決法もあります。
当然に、双方の日頃のお付き合いの度合いや考え方によっても変わるので一概に決められるものではありませんが、穏やかに冷静に話し合うことが大切です。

利用状況の変更

事例1 家を増築して1部屋作りました。何か登記申請が必要なの?
家を増築して1部屋作りました。何か登記申請が必要なの?

■ 私たちからのコメント
増築や減築(一部取壊し)、種類の変更(例えば居宅を店舗に一部改装)、構造の変更(屋根を瓦から鋼板に葺き替えなど)を総じて表題変更登記と呼びます。また、敷地内に物置を新築した場合もこれに含まれます。
これら表題変更登記もすべて1ヶ月以内に申請することが義務付けされています。
そもそも登記とは取り引きを安全にかつ迅速に行えるようにすることを目的としていますので、登記に記載されている内容はその対象となる土地や建物の状況が正確に反映されていることが最も重要です。
登記上は居宅でありながら実際には店舗であったり、登記上は平家建でありながら実際は2階建であったりしては意味をなさないわけです。
誰が見ても特定できるようにしておくことが大事なのです。

事例2 自分の畑に砂利を敷き、駐車場として貸すことにしました。
自分の畑に砂利を敷き、駐車場として貸すことにしました。これも何か登記申請が必要なの?

■ 私たちからのコメント
この場合も事例①で説明したとおり、土地の地目(土地の利用形態)を畑から雑種地に変更しておく必要があります。
これも地目変更登記といって1ヶ月以内に申請することが義務付けされています。

事例3 家を新築した時って、登記しておく必要ってあるの?
家を新築した時って、登記しておく必要ってあるの?

■ 私たちからのコメント
手続きとして建物の表題登記を申請することになります。この表題登記は法律で1ヶ月以内に申請することが義務付けされています。
近年、家を新築する際の建築資金は、金融機関の融資を受けて建てる場合がほとんどです。
融資を受ける場合は当該建物を担保物件としますので、抵当権を設定するために自ずと表題登記⇒所有権保存登記⇒抵当権設定登記という手続きが必要となってきます。
融資を受けないとしても、中古物件として売買する時、あるいは将来相続することを考えた時に、速やかに手続きが済むようにするためにも、登記をしておくことは重要であると考えます。

事例4 今回、家の建て替えにあたって前の建物を取り壊した。
今回、家の建て替えにあたって前の建物を取り壊した。この登記は放っておいても大丈夫なの?

■ 私たちからのコメント
この場合は滅失の登記を申請して登記を抹消することになります。事例①と同様に1ヶ月以内に申請することは法律上、義務付けされています。
滅失登記を放置しそのままにしておくと、固定資産税が翌年以降も誤って課せられる事態も起こり得ます。
更に50年100年も放置した結果として、いざ登記の抹消が必要な事態となった時には申請時に相続関係を証明する必要があり、多大な手間と時間を要することになってしまいます。